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2021 独自生活指南


目录

如何找到好房子?

如何签约?

签约后该注意什么呢?

独自生活TIPS!


如何找到好房子?

房租类型

新生活,从房开始。但对于第一次独自来到韩国生活的小伙伴们来说,不熟知在当地的法规政策以及生活环境,而导致租房时中易上当受骗,遭受损失的案例屡屡发生。 ZIPTOSS作为韩国首家直营型房地产公司,这里都是和你一样,为生活和未来在打拼和奋斗的青年们。现在,就让牵起ZIPTOSS青年们的手,来帮异国他乡的你开启新的生活。 首先,你应该要知道月租和全租的有什么区别!

月租

全租

签约时,交一定保证金给房东之后每个月固定向房东交房租即可。在搬出时,房东会把保证金退还给您。

签约时,交一笔较高的保证金给房东。在入住期间,不用交任何房租。在搬出时,房东会把这笔保证金退还给你。
(注:保证金的金额会比较高

* 对于韩国的月租房,提高保证金,房租就会相应下降;减少付保证,房租就会相应上升。

看房技巧

便利的生活配套设施

1. 与学校或公司的距离
如果家距离学校或公司太远,上学或通勤就要花费很多时间。因此ZIPTOSS建议,房子可以选择到学校或公司30分钟的范围内的地区。

2. 便利设施
确认日常生活配套设施和交通是否便利。例如周围是否有便利店、餐厅、超市等,以及前往公交车站、地铁站、高速公路等是否方便。

舒适的空间

1. 房屋结构
比起开放式厨房,分离式厨房的优点是分离起居和料理功能的空间,者不仅让做饭时的气味不会污染到卧室,保持房屋清洁,也使得房间看起来更井井有序。

2. 楼层
位于建筑物一楼或半地下的房屋因靠近道路,晚上的时候可能会听到路人来来往往的脚步声和说话声,因此要判断是否能接受这一点以及个人喜好来选择楼层。

3. 周边环境
在韩国的居住区,房子周边的环境在白天和晚上会有不同。有的房子白天看起来虽然很安静,但到夜里就会变成“不夜城”,所以对声音特别敏感的小伙伴一定要注意这一点。

房间卫生环境

1. 检查下水道和房内是否有虫
有的房子下水道或水槽会散发臭味,因此一定要提前检查。同时,也要检查一下房子里是否有虫,建议入住前要进行事先消毒。

2. 确认是否有霉菌
要仔细查是否有霉菌,特别是洗手间这些容易受潮、滋生霉菌的地方。

3. 确认水压
检查浴室、厨房和马桶的水压。韩国的水压相对弱,楼层越高水压越弱,特别是在高层住宅。因此要检查水压是否足够。

4. 是否漏水
查看墙壁和天花板等角落是否漏水,并且检查厕所、阳台等的排水管道和排水口是否存在问题。

从选房开始,就可以节约生活费?

如何签约?

1. 签约时必须知道的韩国房地产的基本常识

1) 中介和直接交易

在韩国找房子主要有两种方法。 第一种是房产中介,第二种是与房东与租客直接交易。
房地产中介,指的是房地产经纪人会根据你的要求带你看房子,介绍房子情况再进行签约,即提供全套的房产中介服务。韩国房地产经纪人不仅房地产中介的专业知识,而且要购买交易担保保险等等资质以确保交易安全。
第二种是直接交易,您可以查看租户或房东发布的房源讯息,直接和他们联系签约。这样虽然省去了中介环节,但是为找到适合自己要求的房子所花费的时间比较长,而且难以确认签约的房主是该住宅的真房主,导致现假房主携保证金逃跑的案件屡屡发生。

房地产中介

直接交易

优点

从推荐房源到实地看房,量身定做,到签约都一手搞定。

ZIPTOSS也有提供签约后服务,致力提供更好的生活环境和服务体验。

没有中介手续费。

缺点

有中介手续费。
(必须在合同签订时支付)

与合同有关的事项,例如登记簿的核证副本等一切都必须自行解决。

2) 全租房签约

对于大额保证金的租赁合同时要多费心,因为有无法收回保证金的风险。 如果建筑物有债权担保(용자),建筑物主人不按时交纳贷款利息或税金的话, 该建筑物将被拍卖。从拍卖成交金额中扣除贷款后,剩下的部分会分配(类似分红)给租客。 但是,如果这个金额不够,将无法保证租客能拿回全额保证金。
为了预防这样的状况,房地产经纪人再制定合同,可以向租客分析该建筑物的债务状况,确保合同安全进行。这样,即使发生与合同相关的问题,也可以通过中介担保保险获得损失赔偿。如果不通过中介,直接跟房主交易,虽然中介费, 但是如何后期发生问题,无法得到任何补偿。 因此, 我们建议大额保证金交易应和房地产中介进行签约,尽量规避风险。
对此,ZIPTOSS的中介服务也和普通物业一样提供保障保险和登记簿复印件(登记事项证明)的查询服务项目。因为,如果想了解该建筑是否有债权,有多少债,需要找到登记簿复印件(登记事项证明),进入大法院网络登记所网,输入建筑物的地址查询即可查询。
另外, 必须查清楚自己的保证金金额顺位。 对于公寓或别墅的租客来说,每个房间都有单独登记的商户,保证金金额顺位所以并是不很重要。但是,此外的房屋类型:例如单间,就必须要确认这项指数,而除了向主人询问以外没有其他确认方法。 因此,单间的租赁比公寓的租赁更加危险。不过,如果通过中介签约,大部分中介公司是会提供确认服务的。总的来说,建筑物的债权担保和优先保证金总额之和如果超过建筑物市价的80%,就不是安全的建筑物。即使房间好,也必须慎重考虑!

*保证金金额顺位
之前入住的租户的保证金的合计总额。如果之前已入住的租赁保证金高,本人的保证金金额顺位排在后面的话,是比较不利的状态。

3) 合同期限

月租一般为1年,全租一般为2年。合同期限越短对租户越有利,这是因为,签约后未按时退房(或提早退房)的情况下, 那么在找到下一任租户之前就不能拿回保证金,且要一直交房租。另外,即使签的合同期限较短,租户也可以根据韩国的《住宅租赁保护法》至少获得2年居住时长的保障。相反,合同期限越短对房主越不利,这导致几个月的短期合同的房源会相对较少。此时,短期合同的保证金会较低,但月租相对贵。

2. 房屋租赁合同

在韩国租房子需要签两个必签文件:房地产租赁合同和中介对象物确认说明书。
 *1.房地产租赁合同无特定法律规定格式,中介公司可用自公司合同样式(中,英,韩);
  2.中介对象物确认说明书有韩国法律特定格式,无法自行改动,所以只有法律规定的韩文或英文版本中介对象物确认说明书。

*有关说明及注意事项:

1. 소재지 [所在地]:填入房屋具体地址。此项非常重要,必须再三确认地址正确与否。外国人需要在出入境事务所登记居所地点,如果此项写错将无法执行房屋权力。
2. 임대할 부분 [出租部分]:填入租赁房屋的层数或户数。此项如同所在地信息,非常重要。
3. 계약금 [预约金] : 签约时缴纳的金额(一般为保证金的10%)。缴纳预约金订房之后,若入住之前毁约合同,预约金将无法退还。
4. 잔금 [余款] : 余款=保证金-预约金。保证金中缴纳预约金剩余的金额,一般在租赁合同起始日期缴纳。
5. 차임 [月租] : 标明每月应缴金额和应缴纳日期。
6. 임차 종속일 [租赁期间]: 租赁期间必须要正确,尤其是租赁到期日,必须再三确认。
7. 계약의 해지 [合约的解除] : 当连续两个月未付月租时,出租人有权立即解除合约。
8. 계약의 해제 [合约的取消] :

a. 已支付定金已签约租赁合同,但未缴纳余款时:出租人单方面废除合约,要向承租人赔偿2倍的定金;承租人单方面废除合约时,将无法收到定金。
b. 已入住,合同到期前承租人如果出现特殊情况中途退房,需要提前跟房东沟通,得到同意后进行转租,并负担所产生的转租手续费。转租房屋时,下家入住前的费用由承租人自行承担,保证金下家入住后才可以退还。

9. 중개수수료부분 [中介手续费用]:非常重要,必须再三确认该项目。普通住宅(일반주택)和近邻生活设施(근린생활시설)的租赁中介手续费用计算方式不一样,请查阅以下内容。

交易内容

交易额(韩币)

上限千分比

上限额(韩币)

手续费计算

交易额计算

租赁住宅

5000万以下

千分之5

20万

中介手续费限额=交易额x上限千分比

(无法超过上限额)

月租:

交易额=保证金+(月租金额X100)
但计算出的金额低于5000万元韩币:

交易额=保证金+(月租金额X70)

5000万以上1亿以下

千分之4

30万

1亿以上 3亿以下

千分之3

-

3亿以上 

交易额的千分之8以下(可协议)

-

千分之n至千分之8以内,可与中介公司协商决定。

租赁近邻生活设施(근린생활시설)

-

交易额的千分之9以下

(可协议)

-

千分之n至千分之9以内,可与中介公司协商决定。

如同住宅

10. 특약 사항 [签约特别事项] : 一般会标明一些房东之间的约定或者该遵守的规则。或者会标明出租人的银行账户,管理费(水费, 网费电费等),宠物,退房时的清扫费,房间设施状态,房间使用指南(例如:不能钉钉子,垃圾分类,房屋设施自然损坏故障时,房主负担修复等)。到期退房前需要提前1-2个月告知房东等事项。
11. 임대인 정보 [出租人信息] : 标示出租人的家庭住址,联系方式,姓名。此项必须与“中介对象物确认说明书”上的信息一致。如有不同,可以选择拒签。
12. 중개인 정보 [中介机构信息] : 标示中介房地产的地址,代表姓名,联系方式。
13. 계약만기 및 묵시적갱신[到期退房和默认续签]:租房合同到期30日之前,承租方须告知出租方续签与否。如果出租方未收到任何相关通知,均视为默认延长合同(延长期间与合同签署期间一致),同时房租要按原合同金额继续缴纳。

中介对象物确认说明书

*有关说明及注意事项:

1. 단독주택[单独住宅]:一栋楼只有一个房东。
2. 공동주택[共同住宅]:一栋楼有多个独立的所有者权力关系(房间/层楼为单位所有者不同)。
3. 확인 설명 자료[确认说明材料]:租赁主要确认登记事项确认书和建筑物对账。
4. 소재지[所在地]:填入房屋具体地址。此项非常重要,必须再三确认地址正确与否。外国人需要在出入境事务所登记居所地点,如果此项写错将无法执行房屋权力。
5. 용도 [用途]:
 • 건축물대장상용도[建筑物对账上用途]: 确认好建筑物对账上用途
 • 실제 용도[实际用途]:确认好实际用途。实际用途会决定中介手续费用计算比例。
6. 방향[房屋朝向]: 确认好房屋/窗門朝向
7. 위반건축물[违反建筑]: 月租房不受影响-在韩国违反建筑物的租赁也同样受到房屋租赁保护法的保护。
8. 권리관계[权力关系]:
 • 소유권에 대한사항[所有权的相关事项] 一定要确认出租人和建筑物主是否统一。
 如果建筑物有多个房东,需要至少半数以上的房东签约合同,或者要全部建筑物所有者的印章证明书和委托书。
   注:韩国的印章需要在政府机关登记,因此需要确认合同签章和印章证明书是否一致。
 • 소유권외의 권리사항[所有权外权力事项] 注意查看是否有贷款,如果贷款金额过高,需要中介正确详细的补充说明。
9. 시설상태[设施状态]: 在正式入住之前,务必要确认好房间里的每一项设施是否有问题,以免日后产生不必要的误会。
 注: 此项带有主观性,签字后无法以此为由毁约。如坚持毁约,合同押金不予退还。
  • 내부외부시설물의 상태 [内外部设施状态]: 供水、排水、供电、供燃供煤、消防、供暖状态,电梯,其他设施。
  • 벽면 및 도배 상태[墙壁及壁纸状态]
  • 환경조건[环境状态]:噪音,采光。
10. 중개보수[中介手续费]: 仔细事项请参考“房屋租赁合同”的第9项中介手续费用内容。
11. 개인정보 및 싸인[个人信息及签字] 出租人,承租人,
中介人信息必须与“房屋租赁合同”上的信息一致。如有不同,可要求更改有效信息。

签约后要注意什么呢?

韩国政府为保证租赁人的权益,制定了《住宅租赁保护法》,但这个法律必须有实际入住行为才能生效。

为何要完成迁入申告?
保证金是一笔不小的金额,完成了迁入申告,同等优先偿还权才能生效。如此,就算是住宅被拍卖,保证金(最高3千7百韩元)的退还可以保护。

为何要获取法律认证日期?
如果房主有财务纠纷或欠债,房屋租赁合同在已获得了法律认证日期的情况下,房主应该优先偿还租客的保证金。

如何进行迁入申报和法律认证日期?
现场办理:携带房屋租赁合同到住宅所在地的居民中心办理迁入申报和法律认证日期即可。
线上办理:在”민원24”申报迁入申告,向”인터넷등기소”申请法律认证日期。

例子1
 民硕从2014年3月3日签了一年的单间公寓,一直住到了2015年2月28日,准备搬家到其他地方。但此时,房主以民硕没有提前告知不予退还保证金,民硕该怎么办?是被房主刁难了吗?
 答:不是的!租客应该在合同满期的前一个月告知房主要退房,否则将会按照原价格和时期将会自动延长合同,即묵시적 갱신。这时候,在告知房主后的3个月内,租客要取消合同,但是这3个月内没有新的入住者,就无法退房。所以,在合同满期又要退房时,务必在合同满期的一个月之前告知房主。
例子2
 敏英签了一年的合同,没有和房主商议,一年满约后又想住3个月。和房主商量再3个月后再退房要求退房,但房主认为合同自动延长,无论有没有找到新房客,敏英应该付中介费再退房。
 答:没有签新合同而默认签约的情况,房客告知房主要退房的同一天开始的3个月内房主应该取消合同。所以如果在搬走前的三个月告知了房主,房客没有义务寻找下一位租客或者交手续费。

独自生活TIPS!

暖气使用指南

 虽然暖气费应该是“用多少交多少”,但是根据使用方法不同,实际的花费和效率会相当有差异。
 1. 热水调至低温
  热水比暖气更费燃气!这是因为热水要一直取冷水加热,而暖气只是循环加热。
  如果把热水设置为高温, 一般会与冷水混合再使用,这是非常浪费的。所以,建议把热水调制低温。
 2. 预防水管冻裂
 在总所周知,韩国的冬天是比较寒冷,此时暖气水管的爆裂容易发生。所以,为了预水管冻裂,即使不使用暖气也要建议开着电源。如暖气设备在室外,在非常冷的时候,保持暖气设备电源开启,水管保持滴水的状态。

垃圾分类

韩国的垃圾分类清理制度于1995年开始实行,其目的在于通过计量收费(使用计量垃圾袋)的方式减少垃圾投放量,最大程度保证可回收垃圾的分类投放。垃圾按普通垃圾、食物垃圾、可回收再利用垃圾、大型报废物品等分类投放、清理。

瓶类: 倒出瓶子类内容物,用水冲洗后压扁,塑料盖等异物也应该清除。瓦斯瓶和杀虫剂瓶应先打开盖子,倒空内容物,然后放入一般垃圾袋中再丢弃。

纸类:纸类垃圾要捆扎在丢弃,如果有异物,请取出并放入一般垃圾袋中。如果混有塑料涂层的传单或笔记本弹簧之类的异物,则无法回收。如是纸箱,请展开并压缩,使得体积最小化。

聚苯乙烯类:完全清除异物和粘贴的标签后,捆扎后丢去。如果有很多异物或涂有其他材料标签,请放入一 般垃圾袋再丢弃。

荧光灯、干电池:单独丢入住宅附近设置的垃圾分离箱,或小区的居民中心,养老院或超市等本人居住地周围的分类收集箱,但请保持不折断或不破碎的状态。

一般垃圾:牛骨头、猪骨头、鸡骨头、鱼刺、甲壳类、蛋壳、草药残留物、茶渣、核桃壳、栗子壳、花生壳、桃子,杏子和柿子的种子、辣椒粉、洋葱壳、大蒜皮很容易与食物垃圾混淆,但这些都被归类为一般垃圾。

不可回收垃圾:例如碎玻璃、陶瓷、地板胶,鞋、有塑料膜的物品,应放在一般垃圾袋或特殊大型袋子再丢弃。


(回收箱)

TIPS: 一般来说,任何有容纳空间的罐子,玻璃瓶子或塑料袋之类的东西都压扁,以免烟蒂或其他物品进入其中。另外,注意瓶子上的标签等贴纸也请清除。

处理家具,家用电器等大型废弃物时,需要向区厅申报,获取废弃贴纸(如下图),然后在贴在废弃物上,在回收垃圾的规定时间内将废弃物放置在路边。
根据废弃物的大小,会产生2,000-15,000韩元的费用。也可以向房主支付处理费用要求代替处理,或者向ZIPTOSS咨询。

垃圾袋使用

▶一般垃圾袋(一般为白色)
▶食物垃圾袋(一般为白色)
▶食物垃圾袋收集桶

-可以在便利店或超市买到一般垃圾袋(有5L、10L、20L、50L、100L容量的)、食物垃圾袋。
一般情况不是放在货架上销售,而是直接向职员询问购买。有些超市会提供垃圾袋作为购物袋,结账时,可以选择买一般购物袋,还是垃圾袋。

-每个区的垃圾袋都是专用的。比如冠岳区的垃圾袋只能在冠岳区使用,不能在西大门等其他任何区使用。所以,请在一定在居住区购买垃圾袋。
-请把垃圾投放在指定地点。对于食物垃圾,因建筑种类存在差异, 一般情况在建筑物1楼会放有盛装食物垃圾的容器。
-较小容量的垃圾袋不可以只购买1张,一般是10张以上售卖。
-独自生活的情况下,不建议购买容量太大的垃圾袋,垃圾堆积会发出味道。
-食物垃圾袋可以放在冰箱冷冻室里,既不会有味道又不会招来虫子。注意,如果把饮食垃圾倒入马桶,可能会导致下水道堵塞。

网上购物

网上可以买到物美价廉的生活用品。不容易过期或变质的拉面、金枪鱼罐头、矿泉水水、即食饭等建议网上购买,更加便利和节约。但是如果周围有比较近的超市,也可以不用网上购物。但是像矿泉水等比较重的生活品在网上购买更方便。

房间大扫除

 1. 厨房
  水槽的排水口:放3-5个10韩元的硬币,不仅有助抗菌,还防止有异味;
  对于易藏污垢的菜板:撒上粗盐,放置三分钟后清洗;
  平底锅的油脂和烧焦:醋、面粉和热水安装1:1:1的比例混合后,可轻易清洗
  微波炉:将两汤匙醋,两汤匙柠檬汁和两杯水放在微波炉专用容器中,
  然后运转三分钟,然后用干布擦拭。也可以用牙膏清除炉子周围的油污。
  洗碗布:如果将水和醋以2:1的比例放入密封拉链袋中,放入洗碗布,有助于杀菌。
 2. 卫生间
  镜子:在干抹布上沾上护发素,然后擦拭镜子。据说者对防止起雾也有一定的效果。
  浴室瓷砖:用土豆擦拭,瓷砖上的霉菌将消失。
  水龙头:用食醋或牙膏站上纸巾包裹水龙头,5分钟后用牙刷擦干净,可以保持一顿时间的清洁。
  风扇:将面粉撒在风扇的盖子和机翼上,三分钟后仔细清洗干净。
  将黑糖和醋以1:1的比例混合,制成天然洗涤剂,可以进行整体浴室清洁。
 3. 起居室
  电线:利用卷纸的纸芯整理复杂的吹风机,充电器,电熨斗等电线。
  床上的灰尘:使用卷筒粘尘纸清理。

电费、水费和燃气费的支付

对于水、电、燃气的费用,有些房是全包,有些是部分自费,有些是全部自费。那么自费的情况下,要怎么支付这些费用呢?
-账单会寄到家里的住所;
-确认支付的期限,如2020.12.25,就是需要在2020年12月25日前支付;
-支付方式:
银行转账(或电子银行转账),如去家附近的银行,银行柜员会帮忙指引付费;
去便利店向职员咨询,进行缴费。

▶燃气费账
▶电费账单

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